Honorarios notariales: el costo detrás de la fe pública - OPINIÓN

A pesar de que la Asamblea Legislativa estuvo en receso desde el 1ro de julio y hoy reanuda sus trabajos, hay temas para los cuales no se detuvo la discusión pública.  Uno de ellos fue los honorarios notariales.

El Proyecto del Senado 1033 es de la autoría del Presidente del Alto Cuerpo, Thomas Rivera Schatz, a quien se unió como coautor Wilmer Reyes Berríos.  Esta medida propone revisar la estructura de honorarios notariales en Puerto Rico, ha generado críticas de distintos sectores del mercado inmobiliario. Uno de los argumentos más repetidos es sencillo y, a primera vista, persuasivo: aumentar los honorarios notariales encarecerá aún más la compra de una vivienda.

La preocupación por el costo de la vivienda es legítima. Pero también debemos preguntarnos por qué, entre todos los componentes económicos de una transacción inmobiliaria, se ha concentrado tanta atención precisamente en la compensación de quien asume una de sus responsabilidades jurídicas más importantes y duraderas.

Ser notario en Puerto Rico no consiste simplemente en presenciar unas firmas, colocar un sello y cobrar honorarios. Nuestro sistema de notariado latino deposita en el notario una función pública. Al autorizar una escritura, debe cerciorarse de la identidad y la capacidad de los comparecientes, examinar la legalidad del negocio, realizar las advertencias correspondientes y convertir la voluntad de las partes en un instrumento público cuyos efectos pueden extenderse durante generaciones.

Y con la firma no termina el trabajo. El notario permanece responsable de su obra notarial. Debe custodiar sus protocolos, cumplir con los informes e inspecciones y responder ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico por el cumplimiento de sus deberes. Una escritura autorizada hoy puede requerir su intervención diez, veinte o treinta años después.

Quienes ejercemos la notaría conocemos bien esa realidad.

Puede aparecer un defecto señalado por el Registro de la Propiedad. Puede ser necesario aclarar una descripción, subsanar un error o ratificar un acto determinado. Entonces comienza lo que, desde afuera, parece sencillo: localizar nuevamente a los otorgantes.  Uno se mudó fuera de Puerto Rico. Otro cambió de dirección hace quince años. Alguno falleció y ahora hay que determinar quiénes son sus herederos. Otro simplemente no contesta. Mientras tanto, una compraventa, un refinanciamiento, una partición hereditaria o cualquier otra transacción puede quedar detenido.

La responsabilidad del notario no desapareció cuando las partes salieron de la oficina. Esa realidad tiene que formar parte de cualquier discusión seria sobre el valor de la función notarial.  Por eso, resulta interesante que algunas de las principales objeciones al P. del S.  1033 provengan de sectores que también participan económicamente en las transacciones inmobiliarias.

Los desarrolladores tienen derecho a obtener ganancias por su inversión y por el riesgo empresarial que asumen. Los corredores de bienes raíces tienen derecho a recibir comisiones. Las instituciones financieras cobran intereses y cargos por sus servicios. Ingenieros, arquitectos y tasadores también reciben compensación. Nadie debería pretender que trabajen gratis. Tampoco el notario.

Si el verdadero problema es el costo de adquirir una vivienda, entonces debemos examinar la transacción completa y no reducirla a uno de sus componentes como una explicación conveniente de un problema muchísimo más complejo.

Puerto Rico enfrenta desde hace años una oferta insuficiente de vivienda asequible para muchas familias de ingresos medios. Los costos de construcción, las tasas de interés, el valor de los terrenos, los permisos, los seguros, el financiamiento y la escasez de inventario forman parte de una ecuación que no comenzó con el P. del S. 1033.

También debemos hablar de la calidad de lo que se construye.

Las controversias por vicios de construcción no son desconocidas en Puerto Rico. Filtraciones, problemas de impermeabilización, deficiencias estructurales y otros defectos pueden convertirse en una pesadilla para una familia que acaba de comprometer una parte sustancial de sus ingresos durante décadas para adquirir un hogar.  Si vamos a invocar la defensa del consumidor de vivienda, hagámoslo en toda su extensión.

Preguntemos cuánto del precio final corresponde al terreno, a los materiales y a la construcción; cuánto al financiamiento, a las comisiones y a otros cargos; y cuánto representa la compensación de cada participante. Preguntemos también por qué resulta tan difícil desarrollar vivienda nueva para familias de ingresos medios, cómo podemos aumentar la oferta y reducir costos innecesarios sin sacrificar la seguridad ni la calidad. Esas preguntas son más difíciles que señalar los honorarios del notario.

Además, hay una realidad imposible de ignorar: la estructura de honorarios notariales lleva casi cuatro décadas sin una revisión sustancial. Desde 1987 han aumentado el costo de vida, los alquileres, los seguros, la tecnología, los salarios y prácticamente todos los gastos relacionados con mantener una oficina profesional. También han aumentado las exigencias regulatorias y de cumplimiento que acompañan el ejercicio de la notaría. Resulta difícil sostener que la compensación de una función revestida de fe pública deba permanecer indefinidamente anclada a una realidad económica de hace casi cuarenta años mientras los demás componentes de una transacción evolucionan con el mercado.

Lo menos convincente es presentar la compensación adecuada del notario como una de las principales amenazas a la vivienda asequible. La seguridad jurídica también tiene un costo. Pero, sobre todo, tiene valor.

Cuando una familia compra una casa, necesita certeza de que quien vende puede vender, que quien compra adquiere lo que cree adquirir, que las cargas han sido correctamente identificadas, que el negocio cumple con la ley y que existe un instrumento público capaz de sostener esa transacción muchos años después.

El proyecto de construcción termina. La comisión se cobra. El préstamo eventualmente se paga. La escritura permanece y, detrás de ella, la responsabilidad del notario que puso su firma, su sello, su fe pública y su responsabilidad profesional al servicio de aquella transacción.

Podemos discutir cuánto vale ese trabajo. Lo que no deberíamos hacer es fingir que no vale.

Janille Rodríguez Beamud es abogada, notaria y asesora estratégica con cerca de dos décadas de experiencia en derecho corporativo, transacciones comerciales, relaciones laborales, cumplimiento regulatorio, derecho administrativo y planificación estratégica. A lo largo de su carrera, ha asesorado a empresas, organizaciones profesionales, entidades gubernamentales y organizaciones sin fines de lucro en asuntos legales, regulatorios, legislativos y de política pública, incluidos temas relacionados con el desarrollo económico, las relaciones gubernamentales y los asuntos federales. Participa activamente en el análisis de temas legales, económicos, regulatorios y de política pública que inciden en la competitividad, la inversión y el desarrollo de Puerto Rico